<h2>本期节目以从业者视角梳理<strong>中国房地产市场从萌芽到发展、疯狂再到冷静的完整脉络</strong>，结合政策变革、市场周期、人性选择，拆解房地产与中国经济、社会变迁的深层关联。</h2><h2><strong>关键内容梳理</strong></h2><ol> <li><strong>1、房地产市场的起源：从福利分房到商品房市场化</strong></li> <li>1980年：房改概念提出，无实质性动作。<br>1998年：国务院发布通知，全面停止福利分房，推行商品住房市场化，房地产市场正式起步。<br>福利分房的痛点：分配靠资历、配套差（公共厨卫、共用房门），无法满足居民对美好生活的需求；商品房的优势：配套齐全，精准匹配居住需求，释放天量潜在购买力。<br>补充：城镇户口无法在农村建房，且城乡配套差距大，进一步推动城镇商品房需求。</li> <li><strong>2、市场启动的四个阶段：头羊引领+羊群效应</strong></li> <li>启动者：见多识广的先行者（留洋人士、江浙企业主等），成为市场“点火器”。<br>跟进者：炒楼花群体（付定金锁定未建成房源，房价上涨后转让资格赚差价），开发商因缺资金默许该行为，形成共赢。<br>入场者：大众受追涨心理驱动，跟风买房。<br>获益者：1998-2007年全国房价翻倍，经济发达地区涨幅达数倍，参与者普遍获益。<br>插曲：海南1993年楼市泡沫破裂，成为房地产发展史上的重要注脚。</li> <li><strong>3、2004-2007年调控：越调越涨的底层逻辑</strong></li> <li>调控政策：提高开发商拿地首付、土地招拍挂、加征个税、“90/70 政策”（90㎡以下户型占比超 70%）、加收营业税。<br>上涨原因：城镇化起步+居民收入快速增长，真实需求强劲；调控仅控制涨幅，未抑制上涨。</li> <li><strong>4、2008年全球金融危机：房地产市场的分化反应</strong></li> <li>危机传导：次贷危机引发全球金融危机，中国出口暴跌，沿海工厂倒闭，农民工返乡。<br>房价表现：全年平均上涨6.2%，但前8个月涨11.3%，后4个月跌10%左右，城市分化显著：深圳跌幅36%、广州15%-20%、北京10%以内；西北四五线城市因人口回流+刚需叠加...